楼盘新开张，开发商往往竭尽所能吸引买房人的注意，精致漂亮的沙盘模型、动人的宣传彩页是必不可少的，人们也常常被这些广告所吸引，甚至“心动不如行动”，马上选房落定金。可是，开发商真的会将广告中美好的描绘一一去实现吗？买房人不会被忽悠吗？

其实，一般情况下，法律并不保护因广告产生的那些想象，只保护买房人和开发商最后签订的房屋买卖合同里那些条款内容。

正因为深知这点，开发商在制作精美的宣传册的时候，会狡猾地在宣传册的底部标注一行小字“本宣传册为要约邀请，以上内容旨在提供信息，仅供参考，最终以政府有关部门批准及双方签订之购房合同为准”的文字，解释出来的意思就是：“现在说的都是广告，一切以最后签订的正式合同为准。你现在看到的这些，只要没有放在合同里，你就不能来追究我的责任。”以此规避法律风险。

如此一来，法律的天平便失去了平衡。对开发商而言，即使广告天花乱坠，极尽夸张，只要不将广告内容放入最后合同，买房人也无法追究其责任；而对买房人而言，下定决心买房，往往就是看中了广告的某些具体的承诺，比如绿地率达50%，交房时间在今年国庆节前等，最后开发商却无法实现，自己大呼上当，还投诉无门。

其实也不用担心，在这种失衡状况下，法律将作出调整。法律认为，开发商在卖房广告或宣传资料中，如果作出的说明和允诺是具体的、明确的、对买房人的决定产生了重大影响的，即使该内容没有写进最后签订的合同条款，也必须承担责任，法条链接：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。比如明确具体的交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象、确定的绿地面积、配套设施以及小孩就读小学承诺。当然，对于一些想象性描述，如“尊贵身份体现”、“楼王中的楼王”、“坐在阳台钓鱼”，则不能当真了。

我们来看看云南省楚雄彝族自治州中级人民法院一个关于判决开发商要为广告承诺承担责任的案例。

本案例以云南省楚雄彝族自治州中级人民法院(2014)楚中民一终字第386号民事判决书为原型编辑整理而成，基本案情及判决理由均有不同程度的删节和修改。

楚雄市某开发商开发销售“翠庭花园”商品房楼盘，对于该花园小区的一楼商铺，该公司在宣传资料中宣称，52席6~130平方米中央黄金临街湖滨旺铺即将面世，翠庭花园商业步行街铺铺临街、开放便利交通格局、项目设置有多个商业入口、周边两条主干道和公园的人流可以直接到达项目商业环境中、5.4米超高商业层高，一层可当两层用、开门就迎客。同时，该开发商制作的翠庭花园小区楼盘沙盘展示，小区与龙江公园相互连为一体，无围墙、围栏等隔离，来往路人，通行畅顺。

万小姐被上述广告所吸引，由此购买了翠庭花园小区的一间商铺。但后来发现，建成的商铺与之前其宣传的商铺存在天壤之别。翠庭花园小区连续贯通的围栏、行道树，将龙江公园和翠庭花园小区分隔成两个各自独立、封闭的区域，商铺门口是狭长不平的多级台阶，形成铺铺临围栏、沟坎，公园人流无法直接进入商铺，根本不能满足人流通行的需要，缺乏良好的商业利用条件和价值。于是，万小姐向该开发商要求退商铺，但开发商认为广告属于要约邀请，沙盘仅供参考，不能作为退商铺的依据。双方协商未果，万小姐便向法院提起诉讼，请求解除商铺买卖合同，并要求开发商返还购房款及赔偿损失。

该案经过审理，法院认为：“开发商在前期销售房屋时在销售广告中已明确载明‘翠庭花园项目设置有多个商业入口，周边两条主干道和公园的人流可以直接到达项目商业环境中……几乎是铺铺临街’。同时，在销售翠庭花园小区时制作了翠庭花园小区楼盘沙盘，沙盘展示显示，该小区与龙江公园龙西门内道路处于同一水平面，且已经相互连为一体，从龙江公园龙西门一侧进入后可直接进入小区，小区与龙江公园之间无围墙、围栏等隔离，上述对商铺周边环境的描述明确、具体。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，广告宣传与允诺即具有合同条款的效力，应视为合同内容的组成部分。”

据此，结合本案其他事实，法院最终判定解除万小姐和开发商签订的商铺买卖合同，并由开发商返还万小姐购房款492916元及相关税费27454元，赔偿利息损失70918元。


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