网签作为行政机关行使管理的一种管理手段而存在，在物权法上并无法律效力可言。房产买受人不理性的赋予了“网签”许多人造光环，导致在实践中因误解网签的法律性质而引发诸多法律纠纷。

一、房产买卖合同没有网签，并非确定无效。

《房产买卖协议》不违法国家法律、行政法规的强制性规定，已经成立并生效。网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响双方签订的合同的效力。 

提示：房产买卖合同没有网签不影响合同效力，但肯定会影响到随后的办理房产证的环节。

二、一房二卖中即使第一买受人办理房屋网签手续在先，也不能对抗合法占有房屋的第二买受人。

买受人要求办理房屋过户登记的案件中，法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施，法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告，并提取保存有关财产权证照。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人；办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。

特别提示：

  1、即使办理了房产买卖合同网签，甲方也能一房二卖，而且第二次的房产买卖合同确定有效；

  2、房屋买卖合同网签在前，一房二卖在后且实际交房的，实际占有房产的权利人能够取得房产的产权。

  三、网签（备案登记）不具有物权的效力，过户前案涉房屋的所有权人仍为房地产公司。

一般在实践中认为，预售登记是是为保全将来发生不动产物权变动而产生的一项请求权，因预售登记时物权尚不存在，故所登记的仍是一种请求权，且在《中华人民共和国物权法》中，没有规定备案登记制度，根据物权法定原则，备案登记不具有物权的效力，案涉房屋的所有权人仍为该房地产公司。

四、房产仅网签不能对抗法院查封。

提示，如果买方已经支付部分或全部价款并实际占有房屋，即便还没有过户登记，只要买方对此没有过错，就可以向法院提出执行异议，要求解除对房屋查封措施。

五、登记机关撤销“网签”不需要需双方当事人配合或法院通知协助执为前提。

裁判要旨： 本案原告所诉“网签”行为实质上是被告对商品房交易信息的网上备案登记行为，被告对该行为具有法定的监管职责，事实上被告也对其行使了监管职权。

由于网签登记信息的准确与否，直接影响到商品房买卖双方的权利义务，被告作为登记机关，应当在其职责范围内确保登记信息的真实、合法、有效。本案所涉长沙市开福区芙蓉中路一段198号名富公寓1729号房屋的网签登记信息已经由人民法院发生法律效力的判决确认系由第三人虚构所得，原告与第三人之间并无真实的交易关系，该网签登记行为缺乏基本证据和事实根据，依法应予以撤销。

争议的网签行为实质上是被告对商品房交易信息的网上备案行为，被告对该行为具有法定监管职责；被告作为登记机关，应当在职责范围内确保登记信息的真实、合法、有效；原告与第三人之间无真实交易关系，该网签登记行为缺乏基本证据和事实根据，依法应予以撤销。

案件来源：湖南省长沙市岳麓区人民法院 

行政判决书   (2015)岳行初字第00137号。

综上，“网签”仅是行政管理手段，没有超越《物权法》而享有超越法律的“特权”。

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