发文单位：上海市房屋土地资源管理局
文 号：沪房地资物[2004]399号
发布日期：2004-8-6
执行日期：2004-8-6
生效日期：1900-1-1
各区县房地局、各房地产开发企业、物业管理企业：
现将《关于前期物业管理招投标的若干规定》印发给你们，请遵照执行。
上海市房屋土地资源管理局
二○○四年八月六日
关于前期物业管理招投标的若干规定
为贯彻执行建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》，进一步规范与完善物业管理招投标行为，结合本市物业管理的实际情况，现对本市行政区域内前期物业管理招标投标活动作出如下规定：
一、前期物业管理招投标的主管部门
上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责本市物业管理招投标活动的监督管理。
区、县房地产管理部门具体负责本辖区内的物业管理招投标活动的监督管理。
二、通过协议方式选聘物业管理企业的核准
（一）投标人少于3人的认定
在投标文件截止之日投标人少于3人的，住宅物业建设单位可持招标文件，招标、投标过程的情况书面说明以及相应证明向物业所在地的区、县房地产管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。
区、县房地产管理部门应在受理申请后的7日内，对符合规定条件的，应予核准申请。
（二）住宅规模的认定
住宅建设规模小于5万平方米建筑面积的，住宅物业建设单位可持《土地使用权出让合同》、《建设工程规划许可证》以及其他相关的项目开发建设批件向物业所在地的区、县房地产管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。
区、县房地产管理部门应在受理申请后的7日内，依照物业管理区域的划分情况予以核实，对符合规定条件的，应予核准申请。
三、招投标工作的完成时限
前期物业管理的招标人按照下述时限完成物业管理招标投标工作：
（1）新建商品住房预售的，应在申领预售许可证前完成；
（2）新建商品住房出售的，应在办理新建商品住房初始登记前完成；
（3）非出售的新建住宅物业，一般在交付使用前完成；
（4）已交付使用的住宅物业，一般在原物业管理服务合同终止或解除前2个月完成。
四、关于招标的相关事项
（一） 招标工作的组织实施
招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜，也可以自行组织实施招标活动；
招标人自行组织实施招标活动的，应符合下列规定：
（1）招标人是物业建设单位或相关物业产权人的，其法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组；
（2）与招标物业相适应的经济、技术或管理类专业人员占招标工作小组成员总数的50％以上；
（3）自行编制招标文件，具备对投标人进行资格评审和组织评标的能力。
招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本规定对招标人的有关规定。
（二）招标文件的主要内容
招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下主要内容：
（1）招标人的基本情况。包括招标人名称、地址、联系方式等；
（2）招标物业的具体情况。包括物业名称，座落地址，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，产权性质，房屋幢数，套数，建筑结构，公建配套设施，主要设备设施，投标报价测算所需的各类技术参数和指标，物业档案（含施工或竣工图纸），小区平面图等；
（3）物业管理用房的配备情况；
（4）物业管理服务内容及要求。包括服务内容、服务标准等；
（5）对投标人及投标书的要求。包括投标人的资格、投标书的编制要求等；
（6）投标报价要求、评标标准和评标方法；
（7）招标活动方案，包括招标组织机构，开标时间、地点，方法与程序等；
（8）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；
（9）悔标的责任；
（10）物业服务合同的签订说明；
（11）其他事项的说明。
招标文件的编制可参照市房地资源局制订的示范文本。
（三）投标保证金和标书编制补偿金
招标文件可载明投标保证金的缴纳、对未中标人编制投标文件的经济补偿方法等内容。
招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，也应对未中标人承诺支付标书编制补偿金。
依照前款规定，招标人应在确定中标人之日起的5日内，向中标人和未中标的投标人退还投标保证金，向未中标的投标人支付标书编制补偿金。
（四）招标项目的备案
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书前，提交以下材料报物业所在地的区、县房地产管理部门备案：
（1）物业项目开发建设的政府批文或房地产权属证明材料；
（2）招标公告或者招标邀请书；
（3）招标文件；
区、县房地产管理部门对备案材料有异议的，应在受理之日起的5日内向招标人提出。
（五）招标信息的发布
招标人采取公开招标方式的，应同时在上海房地资源网站发布招标公告。招标公告应包括以下内容：
（1）招标人的名称、地址和联系方式；
（2）招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间；
（3）投标资格条件、报名的地点和期限；
（4）获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
五、关于投标的相关事项
投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下主要内容：
（1）投标函及投标人的基本情况；
（2）物业管理服务理念、目标；
（3）物业管理机构运作方法及管理制度目录；
（4）管理服务人员配备；
（5）物业管理服务分项标准与承诺；
（6）投标报价，包括物业管理费用的收支预算方案；
（7）对招标文件所列其他内容的陈述；
（8）招标文件要求提供的其他材料。
六、关于评标和中标的相关事项
（一）评标委员会专家成员（以下简称评标专家）的选定
市房地资源局建立评标的专家名册。招标人应从专家名册中采取随机抽取的方式确定评标专家。
招标人应于开标前的3日内确定评标委员会成员，并在中标结果确定前对评标委员会成员名单予以保密。
（二）评标专家的条件
评标专家应符合下列条件之一：
（1） 从事物业管理及工程管理、建筑管理、财务会计等相关领域工作满五年，具有中级以上技术职称或同等专业水平，熟识物业管理业务知识并具有较丰富的实践经验；
（2）负责小区管理、担任小区经理（负责人）六年以上，具有丰富的管理经验。
除上述条件外，评标专家应能客观、公正地履行职责，能保障时间参与物业管理投标评审。
（三）评标专家的管理
评标专家由市房地资源局聘任，聘期二年。
评标专家应当严格遵守评标规则和纪律。
市房地资源局定期对评标专家进行有关 责任
中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果，或中标人放弃中标项目的，应承担赔偿责任。
七、其他相关事项
（一）物业档案材料移交
招投标活动结束后，招标人与中标人应按照国务院《物业管理条例》的第二十八条及第二十九条的规定进行物业查验，办理物业承接验收手续，移交相关资料。 （二）招标费用
物业管理项目招标发生的广告代理、信息发布、文件编制、劳务和交通等费用均应由招标人支付。
（三）前期物业管理以外的招投标
前期物业管理期间以外的物业管理项目的招标投标活动，可参照本规定执行。
（四）本规定的实施日期
本规定自2004年9月l日起施行，本规定未尽事宜，按建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》执行。
附件：1.物业管理项目评标规则
2.前期物业管理招标书（示范文本）
附件1物业管理项目评标规则第一条 为了规范评标活动，保证评标的公平、公正，维护招标投标活动当事人的合法权益，依照国家与本市的相关规定，制定本规则。
第二条 评标委员会成员应当认真研究招标文件，了解和熟悉以下内容：
（一）招标物业的具体情况；
（二）物业管理服务内容及要求。包括招标文件中规定的主要技术要求、标准和报价条款；
（三）对投标人及投标书的要求；
（四）投标报价要求、评标标准、评标方法和在评标过程中考虑的相关因素。
第三条 评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统地评审和比较。
招标文件中没有规定的标准和方法不得作为评标的依据。
评标委员会对各个评审因素进行量化的，应当将量化指标建立在同一基础或者同一标准上，使各投标文件具有可比性。
第四条 评标方法采用综合评估的方法。
对于能最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标文件，评标委员会应将其投标人确定为中标人或推荐为中标候选人。 第五条 评标委员会在评标过程中发现的问题，应当及时作出处理或者向招标人提出处理建议，并作书面记录。
第六条 在评标过程中有以下情形之一的，评标委员会应将投标人的投标认定为废标：
（一）投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的；
（二）投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的；
（三）投标文件未对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应的。
第七条 除招标文件另有规定外，投标文件有下述情形之一的，属于未对招标文件作出实质性响应，评标委员会应将投标人的投标认定为废标：
（一）物业设施设备的维护方案明显不符合相关技术标准的要求；
（二）投标文件载明物业管理服务内容和标准等不符合招标文件的要求；
（三）不符合招标文件中规定的其他实质性要求。
第八条 投标文件在实质上响应招标文件要求，但在个别地方存在漏项或者提供了不完整的技术信息和数据等情况的，评标委员会应当要求投标人在评标结束前予以补正。
投标人拒不补正的，评标委员会可以对投标人作出不利于该投标人的解释。
第九条 中标人的投标应当符合下列条件之一：
（一）能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准；
（二）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最为合理可行。
第十条 评标委员会根据招标人的授权直接确定中标人的，应由评标委员会成员各自根据评定结果对投标人进行排序后交由评标委员会汇总后确定中标人。
评标委员会推荐中标候选人的，中标候选人应当限定在一至三人，并标明排列顺序后交招标人。
第十一条 评标委员会根据本规则的规定否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以要求重新组织招标。
第十二条 评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告提交招标人。评标报告应当如实记载以下内容：
（一） 评标委员会成员名单；
（二） 开标记录；
（三） 废标情况说明
（四） 评标标准、评标因素及评分比较；
（五） 推荐的中标候选人名单与排序；
（六） 签订合同前要处理的事宜； （七） 澄清、说明、补正事项纪要。
第十三条 评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。
第十四条 向招标人提交书面评标报告后，评标委员会即告解散。评标过程中使用的文件、表格以及其他资料应当即时归还招标人。
附件2
前期物业管理招标书（示范文本）
《 》物业小区由公司开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，现决定按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和市房地资源局《关于前期物业管理招投标的若干规定》的规定，采用（公开/邀请）招标的方式选聘本项目的物业管理企业。
一、《 》住宅物业基本情况概述
本项目建造的物业类型为：。
地块四至范围：东至 路，西至 路，南至 路 ，北至 路（或见附图）。 本项目总用地面积 平方米。用地构成为：物业用地 平方米；道路用地 平方米；公建用地 平方米；绿化用地 平方米。
本项目总建筑面积 平方米。其中地下总建筑面积 平方米；地上总建筑面积 平方米（住宅建筑面积 平方米，非住宅建筑面积 平方米，其他物业建筑面积 平方米）。
本项目共计建筑物 幢（其中住宅 套，非住宅 平方米）；建筑结构为 。
本项目的建筑密度为 %；综合容积率 ；绿化率 %；绿化面积 平方米；集中绿化率 %；集中绿化面积 平方米。
本项目规划建设机动停车位 个，其中地上停车位 个，地下停车位 个；按照规划设计建造了非机动车停车位。
本项目已于 年 月开工建设，共分期开发建设。第一期工程计划于 年 月竣工并交付使用；整个建设项目计划于 年 月全部建成并交付使用。
二、主要设施设备的配置及说明 （详见附件1）
三、公建配套设施及说明（详见附件2）
四、物业管理用房的配置情况
1、物业管理企业办公用房。
建筑面积为平方米；
座落位置：
2、业主委员会活动用房。 建筑面积为平方米；
座落位置：
五、物业管理的内容与要求
（一）物业管理的内容
1、物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护；
2、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务；
3、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；
4、物业管理区域内的绿化养护和管理；
5、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；
6、供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；
7、物业管理区域的日常安全巡查服务；
8、物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管；
9、物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理；
10、
11、
（二）物业管理的要求
1、 按专业化的要求配置管理服务人员，
2、 物业管理服务与收费质价相符；
3、
4、
5、
六、投标人的条件
1、依法注册登记、具有独立法人资格，并有级以上物业管理资质的物业管理企业；
2、具有经营管理相似物业万平方米以上的管理经验；
3、
4、
七、投标文件的编制要求
1、管理服务理念和目标
要求结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。
2、项目管理机构运作方法及管理制度
编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。
3、管理服务人员配置
拟配小区（项目）经理、主要工程技术管理人员的姓名，年龄、学历、职称，以及相似工作岗位工作年限，经历；其他岗位人员拟配人选，数量，职称。
4、物业管理用房及相应管理设施的配置
提供物业管理用房的使用计划、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。
5、物业管理费用的收支预案
按照本物业的使用性质，分项计算出本项目范围内住宅和非住宅收取的物业管理费（每平方米建筑面积），以及各项管理费用支出计划与数额。
6、物业管理服务分项标准与承诺
（1）房屋及配套设施设备和相关场地的管理标准与完好率承诺；
（2）房屋零星小修、急修质量标准和保质期承诺；
（3）维修工程质量合格率和回访验收率承诺；
（4）电梯、水泵等大型机电设备维修保养标准和完好率承诺；
（5）街坊道路、小区绿化、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位24小时内保洁次数与洁净程度承诺；
（6）街坊道路、路灯、草坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率承诺； （7）住宅和非住宅物业建筑、地下停车库内消防设施管护措施与承诺；
（8）小区街坊道路管护措施和完好率承诺；
（9）小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺；
（10）管理服务质量投诉处理及时率承诺；
（11）业主及使用人对管理服务满意度及对满意度测评方法的承诺；
（12）
（13）
7、物业的维修养护管理，保洁、保安、护绿工作的实施方案
（1）对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；
（2）物业管理区域内共用设施设备的维修措施；
（3）业主、使用人装饰、装修物业的管理措施；
（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；
（5）保障物业管理区域内环境清洁度的措施；
（6）物业管理区域内保安24小时值勤，巡视重点部位24小时监控的岗位责任描述；
（7）小区绿化（乔灌木草坪及其他附属设施）按季节维护、保养项目和措施；
（8）
（9）
8、物业维修和管理的应急措施
（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施；
（2）小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施；
（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；
（4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；
（5）电梯突然停运或机电故障的应急措施；
（6）发生火警时的的应急措施。 9、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。
10、智能化设施的管理与维修方案。
11、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。
12、提供《业主临时公约》的建议稿。
13、
14、
八、投标报价要求
1、根据本招标文件的要求，表明对本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。
报价计算单位为建筑面积 元/每平方米/月。
2、说明物业服务费的结算形式（包干制/酬金制/ ）。
3、
4、
九、投标书送达的要求
1、投标单位应于200 年 月 日 时 分前至招标工作小组购买标书，每套标书收取成本费 元整并同时缴纳投标保证金 元整 .未中标者在招标人确定中标人后的5日内退还保证金，利息不计。
2、招标人定于200 年 月 日 时 分约请投标人在施工现场 集中后，共同踏勘招标物业现场并答疑。
3、投标单位应根据本招标文件的要求，编制投标书共 套，并加盖投标企业法定代表人印章，密封后于200 年 月 日 时 分截标前，送达招标人指定的投标箱内，招标人将出具收件证明。逾期送达的，视作为放弃投标。
投标人在截标前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在截标后送达经补充修改的投标文件，招标人有权拒收。
4、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：
（1）未密封的；
（2）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；
（3）未能按照招标文件要求编制的；
（4）逾期送达的。
十、开标的时间，地点，方法与程序
1、 开标的时间地址。
2、 开标的方法与程序。
十一、评标标准和评标办法
1、招标人根据有关规定，本项目的评标委员会成员共设 人。其中，招标人指派 人，由招标人从市房地资源局建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员 人 .
2、招标人、开标、评标会议定于200 年 月 日 时 分，在 路 弄 号 室召开。由评审委员会分别对投标书编制和投标人陈述与答辩进行评审。其中投标书编制占总分的%，投标人陈述与答辩占总分的%.
3、
4、
十二、中标人的确定及物业服务合同的签订
1、招标人在投标文件截止之日起的 日内（最长不超过30日）确定中标人，并向中标人发出中标通知书；
招标人在向中标人发出中标通知书向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。
2、招标人和中标人在向中标人发出中标通知书发出之日起的30日内，按照招标文件和中标人的投标文件以书面形式签订物业服务合同。
3、
4、
十三、其他事项的说明
1、本招标项目物业管理服务费收费标准，按照中标价格确定。 2、投标人根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》在投标过程中投标人如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失、招标人有权要求予以赔偿。
3、由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订管理服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。
4、投标人应表明对招标人在招标邀请书，招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标书连同招标者的书面中标通知均具有法律约束力；应表明投标报价的有效期自至。
5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理资质等级证书、法人代表的授权委托书和等证明文件，并概要介绍本公司的资质等级，以往管理业绩等情况。
6、
7、
十四、招标人及联系方式招标人：
地址：
电话： 邮编： 联系人：
（单位公章）
二○○ 年 月 日
附件：1.物业主要设施设备的配置及说明
2.物业公建配套设施及说明
附件1
物业主要设施设备的配置及说明
一、给水、排水、排污设施设备配置状况。
二、供电、供气设施设备配置状况。
三、垃圾处理设施设备配置状况。
四、小区出入口共计 处；分设在 路， 路和 路。
五、小区智能化设备的配置。
六、设施设备的主要技术参数和指标
七、
附件2
物业公建配套设施及说明