发文单位：中国资产评估协会

文　　号：中评协[2009]211号

发布日期：2009-12-18

执行日期：2009-12-18

　　各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为规范注册资产评估师执行资产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，中国资产评估协会制定了《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《资产评估准则——珠宝首饰》，现予以发布，自2010年7月1日起施行。

　　请各协会将上述资产评估准则转发评估机构，组织评估机构和注册资产评估师进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　2010年7月1日起，中国资产评估协会2003年发布的《珠宝首饰评估指导意见》同时废止。

　　附件：1. 投资性房地产评估指导意见

　　　　　 的规定，合理确定收益期限。

　　第二十条  注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当合理确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。

　　第二十一条  注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。

　　注册资产评估师应当关注已出租的建筑物的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。如果会计核算不包含土地使用权，应当提请企业管理层重新分类，或者在评估结论中扣除土地使用权的价值，并在评估报告中进行必要的披露。

　　第二十二条  注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。

　　第二十三条  注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。

　　第五章 评估披露

　　第二十四条  注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当在履行必要的评估程序后，根据《资产评估准则──评估报告》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》编制并由所在评估机构出具评估报告，进行恰当披露。

　　第二十五条  注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息，使评估报告使用者，包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等，完整了解评估过程、合理理解并恰当使用评估结论。

　　第二十六条  注册资产评估师在评估报告中应当重点披露以下内容：

　　（一）评估对象的具体描述，包括总体情况和主要特点等；

　　（二）评估对象的权属状况、使用状况及租约信息；

　　（三）价值类型的定义及其与会计准则的对应关系；

　　（四）评估方法的选择过程和依据，评估方法的具体运用；

　　（五）评估假设，主要包括：已签租约是否合法、有效；已签租约是否实际履行，是否会改变和无故终止；已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变；

　　（六）关键性评估参数的来源、依据和测算过程等；

　　（七）是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。

　　第二十七条  当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。

　　第六章 附则

　　第二十八条  本指导意见自2010年7月1日起施行。