“房子买了10年没过户，突然被法院查封怎么办？”“工程款抵的房子，开发商欠债为何要我背锅？”这些困扰无数人的问题，终于有了明确答案！2025年7月24日，最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《新规》）正式施行，首次系统规定了哪些情况下案外人可以“叫停”法院执行。本文结合典型案例，用最直白的语言解析新规核心要点，教你如何守住自己的财产！
一、什么是执行异议之诉？
当法院强制执行债务人的财产时，如果“路人甲”跳出来说：“这房子/车子其实是我的！”双方争执不下，就需要通过执行异议之诉来判定财产到底归谁。
本质：解决“名义登记人”和“实际权利人”的冲突（如借名买房、以房抵债等）。
关键问题：你的权利能否对抗法院的强制执行？
二、6种必须停止执行的情形（附案例）
《新规》明确以下6类人可成功“阻击”执行：
1. 刚需购房者：优先保护“安家权”
条件：
① 查封前签了合法购房合同；
② 全款付清或已付50%以上；
③ 房子用于家庭居住（如学区房、唯一住房）。案例：某夫妻为子女上学买房，虽未过户但因符合“生存权保护”，法院判决不得执行。
2. 工程款抵房：建筑商的“血汗钱”优先
条件：
① 开发商用房子抵工程款，且抵债价格合理；
② 建筑商在查封前已签抵债协议并实际占有。警示：虚构抵债协议将面临罚款、拘留甚至刑事责任！
3. 拆迁户：补偿房不得被执行
条件：
① 已与政府签订征收补偿协议；
② 补偿房位置明确（如回迁房楼号已确定）。
4. 合法租客：租期内的房子不能“清退”
条件：
① 查封前签了真实租赁合同；
② 已付租金并实际使用（如商铺、长租公寓）。
5. 已付全款的买家：非自身原因未过户
条件：
① 查封前付清全款；
② 已入住或积极办理过户（如开发商拖延）。
6. 预告登记人：法律给你的“临时产权”
条件：
① 查封前完成预告登记；
② 无过户障碍（如购房资格齐全）。
三、警惕！这些情况法院绝不支持
“假买房真逃债”：虚构购房合同、伪造付款流水；
“抵债价格离谱”：100万的房子抵500万债务；
“怠于行使权利”：10年不办过户却说“没注意”。
四、实操指南：如何提起执行异议之诉？
1. 时间窗口：15天！
收到法院驳回异议裁定后，15日内必须起诉，超期视为放弃。
2. 证据清单
购房者：合同、付款凭证、水电费单据；
租客：租赁合同、转账记录、物业证明；
建筑商：工程合同、抵债协议、施工日志。
3. 诉讼策略
被告列谁？
若申请执行人（债主）坚持执行：告他；
若债务人（如开发商）捣鬼：追加为共同被告。
合并请求：可同时要求确认产权、办理过户。
五、企业特别提示
开发商：不得挪用购房款，否则购房人可排除执行；
银行：抵押前需实地调查，避免碰上“已出售”房产；
建筑商：抵债协议要明确房屋信息并及时占有。